【中金·REITs】首批4单商业REITs询价，{指数下破1——000点——公募REITs周报（5.11}-5.15）
中金研究
行业近况
本周（2026年5月11日至5月15日）中证REITs全收益指数下跌2.15%，价格指数下跌2.21%。全市场总市值收于2195亿元，环比-2.14%。
评论
中证REITs全收益指数跌破1000点，创近20周最大单周跌幅。本周产权REITs流通市值加权总回报为-2.31%，6只产业园REITs和1只仓储物流REITs跌幅大于5%。经营权REITs流通市值加权总回报-1.85%，安徽交控REIT领跌7.27%。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.19%（数据中心）、-0.46%（市政环保）、-1.22%（消费）、-1.84%（保租房）、-1.85%（能源）、-2.02%（高速公路）、-2.80%（仓储物流）、-3.73%（产业园），业绩稳健、数量稀缺的数据中心和市政环保板块跌幅相对较小。
新发供给持续上量。首批4单商业不动产REITs询价，原始权益人分别为唯品会、砂之船、首农食品集团、上海地产，具体资产类型为2单奥莱、1单购物中心、1单写字楼。此外，2单燃煤发电（新细分类型）能源基础设施REITs和1单高速公路REITs周内获交易所受理、中核汇能新能源REIT发布发售公告、厦门安居REIT发布向特定对象发售基金份额发售情况报告书。
关注二级回调幅度和一二级估值价差演变。年初至今来看，共38只REITs收益为正，7只产权REITs和1只经营权REITs累计跌幅超10%，22只产权REITs和2只经营权REITs累计跌幅超5%，机构止损若引发超跌可能带来部分优质项目的配置机会。估值方面，产权REITs市值加权分派率自去年底的4.09%已上行14bps至4.23%，其与10Y国债利差已走阔22bps至246bps，同时经营权REITs市值加权中债IRR自去年底的5.19%已上行27bps至5.46%，其与10Y国债利差已走阔35bps至369bps，已上市REITs分派率与IRR上行或压缩一二级估值价差空间。
后续关注：新发项目情况；政策变化；利率波动。
风险
项目运营业绩不及预期；政策不及预期；市场波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：在审/待发公募REITs项目情况
注：数据截至2026年5月17日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表2：持有型不动产ABS（机构间REITs）项目情况
注：数据截至2026年5月17日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表3：5月11日至5月15日C-REITs市场情况
注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2025年度累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年5月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2026年5月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2026年5月8日收盘价作为基准100；2）数据截至2026年5月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2026年5月15日；2）基于自由流通份额计算资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2026年5月15日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于： https://slt.sc.gov.cn/scsslt/ssyw/2026/5/11/cc552fef5ac644f584ddaee2e154ac81.shtml； https://www.cls.cn/detail/2367503； https://www.nmg.gov.cn/zwgk/zfxxgk/zfxxgkml/202605/t20260514_2902468.html。
资料来源：四川省水利厅，财联社，内蒙古自治区人民政府，中金公司研究部
图表11：产权REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：经营权REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年5月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：仓储物流REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：市政环保REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：产业园REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：高速公路REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：保租房REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：能源REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：消费REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：数据中心REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年5月15日资料来源：Wind，中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自：2026年5月18日已经发布的《首批4单商业REITs询价，指数下破1000点——公募REITs周报（5.11-5.15）》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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